تکمیل ساخت مجتمع مسکونی – تجاری رماک

مجتمع مسکونی تجاری رماک واقع در استان خراسان جنوبی با زیربنای کل 3200 متر مربع و تعداد 10 سقف در حال تکمیل می‌باشد. رماک دارای 6 واحد مسکونی بوده و در طبقه‌ی همکف یک واحد تجاری به متراژ 350 متر مربع دارد.

جدول زیر موجودی واحدهای مسکونی کشور را بر اساس سرشماری نشان می‌دهد، تعداد واحدهای مسکونی (با احتساب خانه‌های خالی و دوم) از کم‌تر از 16.5 میلیون واحد در سال 1385 به بیش از 27.5 میلیون واحد در سال 1395 رسیده است. یعنی سالانه بیش از 1.1 میلیون واحد به موجودی مسکن کشور اضافه شده است. با در نظر گرفتن تخریب و جایگزینی برخی از واحدهای قدیمی، ظرفیت عرضه و ساخت و ساز سالانه بیش از 1.1 میلیون واحد برآورد می‌شود. بر اساس مطالعات طرح جامع مسکن (1396) در این دوره سالانه در حدود 804 هزار واحد مسکونی تکمیل شده است که از این تعداد در حدود 749 هزار واحد در مناطق شهری قرار دارد. جدول 1- آمار واحدهای مسکونی کشور براساس آخرین سرشماری سال 1395 شرح1375138513901395 تعداد واحد مسکونی بدون احتساب خانه‌های خالی(هزار واحد)10,77015,85919,95422,825 تعداد خانه‌های خالی( هزار واحد)-6331,6632,587 تعداد خانه‌های دوم( هزار واحد)---2,098 تعداد واحد مسکونی با احتساب خانه‌های خالی( هزار واحد)-16,49221,61725,412 تعداد واحد مسکونی با احتساب خانه‌های دوم( هزار واحد)-16,49221,61727,510 مسکن یکی از نیازهای اساسی به‌شمار می‌رود که افراد، هم‌چون خوراک و پوشاک، ناگزیر به برآورده کردن آن هستند. این نیاز به ‌هر حال باید به نحوی پاسخ داده شود و از این منظر غیر قابل جایگزین به شمار می‌رود. به علاوه‌، مسکن عمده‌ترین سرمایه‌گذاری و یکی از مهم‌ترین هزینه‌های بسیاری از خانوارها به‌شمار می‌رود. جداول زیر سهم هزینه‌ی مسکن را در سبد هزینه‌ی خانوار نشان می‌دهد. براساس نمودارها این سهم با روندی افزایشی در سال 1398 به حدود 36 درصد برای خانوارهای شهری رسیده است. بیش از این در دهه‌های 70 و 80 شمسی سهم هزینه‌ی مسکن خانوارها به مراتب کم‌تر بود. به‌گونه‌ای که در کمینه‌ی خود در دهه‌ی 80 این سهم به حدود یک‌چهارم رسیده بود، درحالی که در دهه‌ی نود به سرعت از یک‌سوم فراتر رفت. خانوارهای تهرانی با پرداخت نیمی از هزینه‌های خود برای مسکن، بیش‌ترین سهم را در میان استان‌های کشور به خود اختصاص داده‌اند. بعد از تهران، استان‌های البرز و فارس هستند که بیش از میانگین کشوری صرف هزینه‌ی مسکن می‌کنند استان‌های گیلان و همدان در رده‌های بعدی قرار دارند. کم‌ترین میزان سهم از هزینه نیز در استان خراسان جنوبی با حدود 21 درصد (یک‌پنجم) گزارش شده است. مشاهده می‌شود در بسیاری از استان‌های کشور بین 35 تا 45 (یا به‌طور وسیع‌تر 45 تا 60) درصد از هزینه‌های خانوارها صرف مسکن می‌شود. جدول زیر تراکم خانوار در مسکن را طی سال 1400 و 1401 نشان داده است. جدول2- تراکم خانوار در مسکن طی سال 1400 و 1401 خانوار (میلیون)20.531 موجودی مسکن (میلیون واحد)18.819.26 تراکم خانوار در واحد مسکونی1.091.09 متوسط زیربنای ناخالص هر واحد (متر مربع)158120 متوسط زیربنای خالص هر واحد (متر مربع)11990 جدول زیر متوسط سالانه نیاز به مسکن را برای سال 1401 تا 1405 نشان می‌دهد. جدول 3- متوسط سالانه نیاز به مسکن 1401 تا 1405 عواملتعداد واحد (هزار واحد)حجم تولید (میلیون متر مربع)سرمایه‌گذاری مورد نیاز (هزار میلیارد ریال) نیاز ناشی از رفع کمبود000 نیاز ناشی از نوسازی23026.41848 کل73086.46048 بر اساس اطلاعات OECD این نسبت برای ایالات متحده در حدود 4.4 و برای بسیاری از کشورهای توسعه یافته در محدوده‌ی 5 تا 10 (یا 12) است. به بیان دیگر یک خانواده با درآمد میانه در این کشورها برای خرید مسکن به صورت میانگین نیاز به تهیه‌ی مبلغی معادل 5 تا 12 سال از درآمد خود را دارد. برای محاسبه‌ی تقریبی این نسبت برای شهروند تهرانی فرض زیر را در نظر می‌گیریم: واحد مسکونی 80 مترمربعی در تهران: گزارش تحولات بازار مسکن اسفند 1398 و بانک مرکزی در بهمن 1398، سطح زیربنای 53.4 درصد از واحدهای معامله شده در تهران کم‌تر از 80 متر مربع است. (سال 1398 باتوجه به محدودیت داده‌های درآمد مورد محاسبه قرار گرفته است) متوسط بهای معاملاتی در اسفند 1398 تقریبا 156 میلیون ریال بر متر مربع درآمد متوسط خانوار شهری استان در سال 1398، 813170 هزار ریال با این فروض، مقدار تقریبی نسبت بها به درآمد، 15 (براساس درآمد سالانه) یا 184 (براساس درآمد ماهانه) محاسبه می‌شود که رقم بالایی است. برای درک بهتر بالا بودن این رقم باید به تفاوت‌ها در بازار مالی مسکن کشورها در تامین مبلغ مورد نیاز برای خرید (LTV) و هم‌چنین تفاوت سطح درآمد و امکان پس‌انداز خانوارها میان ساکنان تهران و ساکنان کشورهای توسعه یافته توجه کرد. با توجه به افزایش شدید بهای مسکن در سال 1399 و 1400 و عقب ماندن رشد درآمد و دستمزد از رشد بهای مسکن، ارزیابی آن است که نسبت بها به درآمد برای ساکنان تهران به مراتب نامناسب‌تر شده است. بنابراین می‌توان …

تورم: در اثر تورم می باست اقلام مورد استفاده برای بخش های پایانی پروژه با قیمت بیشتر خریده شوند که موجب خواهدشد هزینه های براورده شده ، افزایش یابدهمچنین این امر در خصوص حقوقو دستمزد کارگران نیز صدق میکند با توجه به پیشرفت90% پروژه روماک و منابع موجود در شرکت درصورت بروز این رخداد شرکت از طریق سایر منابعی که در خرداد ماه در اختیار خواهد داشت هزینه ها راجبران خواهد کرد عدم فروش واحد: باتوجه به سابقه شرکت در زمینه ساخت و ساز و فروش ساختمان ، ارتباطات گسترده ای با فعالین بازار مسکن و زمین وجود دارد که این امر موجب خواهد شد نگرانی بابت فروش واحد هاوجود نداشته باشد در صورت بروز این ریسک شرکت از سایر در امد های مرتبط دیگر با پروژه ها سود تعهد شده را به مشارکتکنندگان پرداخت خواهد کرد عدم اجاره واحد تجاری: در حال حاظر با توافقاتی در خصوص اجاره واحد مذکور به به مدت3 سال به بخش فروش شرکت اسنوا صورت گرفته استبا این حال در صورتی که در بدترین حالت این قرار داد نهایی نگردد و بامجموعه دیگه ای توافق حاصل نشود ریسکی متحمل پروژه نمی شود چراجریان ورودی از محل این سرفصل درامدی برای این طرح دیده نشده است و صرفا در صورت تحقق آن پشتوانه ی پوشش سایر درامد هاست